Pueblos fantasmas
“Suficiente espacio vacío para cubrir Madrid”: entonces, ¿por qué las ciudades fantasmas de China aún están desocupadas?
Ghengis Khan Plaza en Ordos, Mongolia Interior, en 2011. La ciudad casi vacía está diseñada para 1,5 millones de personas.
En los últimos 15 años, China ha construido cientos de nuevas ciudades, ampliado miles de áreas urbanas, borrado del mapa a más de un millón de aldeas y urbanizado a cientos de millones de personas. Es un auge del desarrollo que es incomparable a cualquier cosa que cualquier otro país haya intentado alguna vez.
Dirigida por su plan nacional de urbanización, China ha pasado de ser un país principalmente rural de campesinos a uno definido por sus ciudades. Pero este impulso de urbanización ha producido un efecto secundario peculiar: áreas urbanas de nueva construcción, incluso ciudades completamente nuevas, que carecen por completo de personas.
Cada año se construye suficiente espacio para cubrir Hong Kong dos veces en las ciudades de China. Sin embargo, a pesar del hecho de que se espera que 250 millones más de personas se muden a las ciudades para 2030, y aunque la demanda de viviendas modernas es enorme, una cantidad increíble de apartamentos están actualmente vacantes. En una estimación aproximada, hay alrededor de 600m m2 de superficie aún sin ocupar, lo suficiente como para cubrir completamente Madrid.
Entonces, si tanta gente necesita hogares en las ciudades de China, ¿por qué hay tantos de ellos vacíos?
Una esquina de la calle vacía en Nanhui, cerca de Shanghai
1. Todavía no están terminados
Xinyang, Yujiapu, Erenhot y muchos otros desarrollos nuevos en China todavía eran sitios de construcción cuando los medios internacionales los etiquetaron como “ciudades fantasmas”.
La construcción en Ordos Kangbashi, en Mongolia Interior, comenzó apenas cinco años antes de que Al Jazeera llegara y ridiculizara el lugar como un pueblo fantasma en el que nadie vivía. La red luego afirmó que la ciudad era poco más que un complot de funcionarios locales “infierno empeñados en impulsar su PIB regional, a menudo un criterio para su promoción ”.
Un año después, Business Insider publicaría una colección de imágenes satelitales de lo que llamaron las ciudades fantasmas de China, pero incluso de un análisis laico estaba claro que la mayoría de ellas todavía eran sitios de construcción. Obviamente, no mucha gente va a vivir en un lugar que aún no está construido.
2. Fueron construidos muy temprano
Casi por definición, las nuevas ciudades tienden a construirse en áreas más allá de los límites de la urbanización existente. Sin esta infraestructura de apoyo más amplia, es un importante proyecto político, económico y social para romper la inercia y hacer que cobren vida.
Si bien China tiene medios para hacerlo, como trasladar universidades, oficinas gubernamentales y empresas estatales a nuevas áreas, sigue siendo un proceso a largo plazo. Las nuevas ciudades de China no se están construyendo para hoy ni para mañana, sino dentro de décadas.
En términos generales, la mayoría de las nuevas iniciativas de urbanización a gran escala se ejecutan en escalas de tiempo de 20 años. Ese es el tiempo entre el comienzo de la construcción y el momento en que se proyecta que estarán completamente poblados. Apenas una nueva ciudad en el país ha eclipsado su fecha límite de desarrollo.
Un nuevo edificio en el centro de Ordos en 2011
3. Fueron construidas para fomentar la venta de tierras.
El programa de urbanización de China se pone en marcha por una política fiscal que requiere que los municipios locales se expandan para mantenerse económicamente solventes. Según el Banco Mundial, las ciudades de China deben pagar el 80 por ciento de sus gastos, mientras solo reciben el 40 por ciento de los ingresos fiscales del país.
Muchos municipios utilizan la venta de tierras para compensar la diferencia. Compran tierras en las afueras de las ciudades a una tasa rural baja; rezonificarlos como urbanos; luego véndalo a los desarrolladores a la alta tasa de construcción urbana.
Las ganancias son enormes. El Ministerio de Finanzas afirmó que las ventas de tierras recaudaron $ 438 mil millones para los gobiernos locales de China solo en 2012. Dejando a un lado la corrupción y el gasto errante, este dinero a menudo es esencial para mantener la infraestructura urbana, financiar instituciones e instalaciones públicas y varios otros programas sociales.
Entonces, cuando las ciudades se expanden más allá de sus necesidades actuales, con demasiada frecuencia es inevitable el marco fiscal de China.
4. Los desarrolladores deben construir de inmediato
Hay otro giro en el proceso de urbanización de China que está impulsando la creación de infraestructura urbana en áreas aún mal preparadas para apoyarlo.
La idea predominante entre los desarrolladores es que necesitan llegar temprano para obtener ganancias. Esto significa comprar nuevas tierras de construcción urbana directamente de los gobiernos locales tan pronto como estén disponibles.
Con demasiada frecuencia, esta tierra se encuentra en nuevas áreas de desarrollo que carecen de una apariencia de urbanización, a veces, áreas que ni siquiera tienen una población. Pero a los desarrolladores en China no se les permite sentarse en parcelas de tierra y esperar a que crezca el área a su alrededor. No, si desean comprar esta tierra y “llegar temprano”, deben construir algo sobre ella casi de inmediato.
En las etapas iniciales de desarrollo, esto a menudo se traduce en ciudades que se construyen en el medio proverbial de la nada. Pero a medida que los desarrolladores de propiedades residenciales toman contratos de arrendamiento de 72 años en el terreno, y los nuevos edificios en China a menudo solo tienen una vida útil de 30 a 35 años, esto significa que deberían tener al menos dos oportunidades para construir algo para recuperar su inversión.
En otras palabras, con demasiada frecuencia, lo que vemos en la nueva China urbana son esencialmente borradores de lo que llegarán a ser estos lugares.
5. El escenario del huevo o la gallina
Nadie se mudará a un área que carece de elementos cívicos esenciales: atención médica, escuelas, centros comerciales en funcionamiento, lugares para trabajar y transporte público. Y, sin embargo, los gobiernos locales y las empresas dudan en producir estas cosas en áreas donde no hay personas.
Entonces, si bien los chinos comprarán propiedades en nuevas áreas de desarrollo donde aún no existe un pulso económico o social, pocos se mudarán hasta que comience a mostrar algunos signos vitales convincentes.
Un centro comercial vacío en Zhengdong Zhengzhou. Imagen
6. La vivienda comprada por personas sin intención de vivir en ella.
La primera ola de propiedades residenciales que a menudo se construyen en los nuevos desarrollos urbanos de China son las llamadas “viviendas de consumo”. Estas son casas de propiedad privada, a merced del mercado, y los precios pueden fluctuar en función de la oferta y la demanda de los consumidores. Con la locura de la compra de viviendas que ha arrasado el país en los últimos años, el precio de este tipo de bienes inmuebles se ha disparado, a menudo mucho más allá de los medios de la mayoría de los chinos.
Hasta hace muy poco, el mercado inmobiliario de China estaba lleno de especuladores, personas que buscaban almacenar sus ahorros excesivos en bienes raíces, individuos que tenían como objetivo lavar fondos recibidos ilícitamente y otras partes que estaban comprando propiedades en las que no tenían intención de vivir. Este frenesí alimentario de la actividad económica a menudo empujó los precios de los bienes raíces tan alto que el grupo de residentes potenciales se redujo severamente.
Esto ha llevado a que muchas ciudades y distritos de China estén prácticamente vacías, incluso cuando todas las casas se han vendido. Como resultado, se ven como pueblos fantasmas.
Tener una gran cantidad de compradores de viviendas fácilmente disponibles ha mantenido el desarrollo rentable y las ruedas del nuevo movimiento de construcción de ciudades de China giran. Pero también descarriló los esfuerzos para construir bases de población en muchas áreas urbanas nuevas, y posteriormente se consideró un problema social, político y económico.
Los diversos niveles de gobierno en China se han movido para corregir esto: iniciar una política dirigida a limitar la especulación, inhibir la propiedad de múltiples propiedades, frenar la compra de propiedades con el botín de corrupción y crear opciones de inversión alternativas, para que la población en general ya no se siente obligado a mantener su riqueza en bienes raíces.
El resultado de todo esto ha sido que los valores de las propiedades en algunas áreas han caído, o al menos nivelado. Eso ha hecho que las viviendas sean más accesibles para una franja más amplia de la población en las nuevas áreas urbanas.
Pero el impacto de la era de la libertad para todos aún persiste en las calles vacías de muchas ciudades y pueblos nuevos en todo el país.
7. La vivienda que se compra para el futuro.
En un fenómeno similar al anterior, muchos chinos compran nuevas propiedades para uso futuro: hogares para que sus hijos vivan cuando se casen, o como un hogar de retiro para ellos o sus padres. Hay 13 millones de bodas al año en China, y los recién casados representan un tercio de todas las compras de casas nuevas. Muchas de estas casas se compran con mucha anticipación a su necesidad real.
Las nuevas viviendas en nuevas áreas de desarrollo a menudo se compran con el entendimiento de que el vecindario, o incluso toda la ciudad, es un trabajo en progreso que realmente no estará listo para habitar durante mucho tiempo. Los compradores de casas nuevas rara vez planean mudarse apresuradamente, algo que se ve exacerbado por el hecho de que una gran parte de los apartamentos nuevos que salen al mercado son solo cáscaras de concreto, que el comprador debe equipar.
Entonces, incluso cuando los nuevos propietarios quieran mudarse a una nueva casa lo antes posible, la cantidad mínima de tiempo necesario para hacerlo a menudo se mide en años.
Un peatón solitario pasa junto a la estatua de Genghis Khan en la plaza central de Ordos.
8. Hay una escasez de “viviendas económicamente asequibles”
El otro tipo de propiedad residencial en China se llama “viviendas económicamente accesibles” (baozhang xingzhu fang): vivienda subsidiada por el gobierno y tiene controles estrictos sobre la venta inicial y el precio de reventa posterior. Estas casas están destinadas a personas de bajos o medianos ingresos que realmente tienen la intención de vivir en ellas, no a inversores adinerados que buscan obtener ganancias.
Pero debido a que las nuevas viviendas económicamente asequibles solo se pueden vender en un 3-5% sobre el costo de la construcción, los gobiernos locales y los desarrolladores a menudo no están demasiado interesados en construir gran parte de ellas. A partir de hoy, este tipo de vivienda solo comprende aproximadamente el 3 por ciento de las nuevas viviendas que se están construyendo en China, aunque según el nuevo plan de urbanización de China, esta cifra aumentará al 23 por ciento.
La vivienda económicamente accesible es a menudo uno de los últimos elementos que se agregarán a los proyectos de ciudades nuevas a gran escala; otra razón más por la que estos lugares a menudo tienen una población deficiente durante largos períodos de tiempo.
9. El gobierno local simplemente no está listo para apoyar a una población madura
La construcción de nuevas áreas urbanas es una gran ayuda financiera para los gobiernos locales. Las ventas de tierras generan ganancias masivas y las compañías de títeres que crearon para obtener préstamos traen enormes cantidades de dinero en efectivo.
Pero cuando las personas comienzan a mudarse a estas nuevas áreas urbanas, comienzan a costar dinero a los gobiernos locales. De repente, debe haber cosas como hospitales, escuelas y transporte público, y servicios como atención médica y bienestar.
Por lo tanto, a menudo hay un retraso prolongado entre cuando un nuevo desarrollo parece ser una ciudad y cuando realmente tiene la infraestructura para apoyar a una población. Como resultado, estos lugares permanecen en lo que solo podría llamarse la fase de ciudad fantasma.
Conclusión: los fantasmas de las ciudades por venir
No todas las ciudades mineras pueden transformarse con éxito en la próxima ciudad en auge. No todos los lienzos en blanco del campo se pueden pintar con un paisaje urbano. Pero, con el tiempo suficiente, la mayoría de las nuevas ciudades y pueblos de China se desarrollarán lo suficiente como para convertirse en entidades urbanas reales.
El nuevo distrito de Zhengdong fue uno de los lugares destacados en el informe de 60 minutos de 2013 sobre la burbuja inmobiliaria china. Pero entre 2012 y 2014, según Standard Chartered Bank, la tasa de ocupación de la ciudad se duplicó. Mientras tanto, las poblaciones de otras “ciudades fantasmas” mencionadas con frecuencia como Dantu de Zhenjiang y Wujin de Changzhou crecieron entre dos y cuatro veces.
Puedes ver desarrollos similares con Zhujiang de Guangzhou, el distrito central de negocios de Pudong de Shanghai, la ciudad fantasma original de China, así como cientos de otras nuevas ciudades más pequeñas y más discretas y proyectos de expansión urbana en todo el país.
Hay una serie de explicaciones que se ofrecen regularmente para las nuevas áreas urbanas escasamente habitadas de China: gasto público excesivo, bancarrota, exceso de oferta, disminución de la demanda del consumidor, parcelas nefastas para impulsar el PIB. Si bien estos elementos son ciertamente todas las partes de la ecuación, no son la razón por la cual, en el país más poblado del mundo, hay ciudades desprovistas de personas.
Mire a través de las vastas extensiones de las nuevas ciudades y pueblos de China, y puede ver una iniciativa de urbanización como nunca antes había visto el mundo, algo que es único en sí mismo y que es mucho más complejo que cualquier historia, una instantánea de vacante. Apartamentos de gran altura pueden decir.
Fuente
“Suficiente espacio vacío para cubrir Madrid”: entonces, ¿por qué las ciudades fantasmas de China aún están desocupadas?
